انتخاب مکان منـاسب

مکان، مکان، مکان، سه کلمه از مهم‌ترین واژگان در تجارت و مخصوصاً در بخش‌‏های اقامتی، املاک و مستغلات به حساب می‌‏آید. واضح است که ایجاد یک سالن بستنی‌فروشی در قطب جنوب و یا تجارت سیستم‌‏های گرمایشی در استوا، کاری عبث است. همچنین راه‌‏اندازی یک هتل ریتس کارلتون در هارلم یا یک مکان تفریحی امان ریسورت در بلاک پول انگلستان، اقدامی مخاطره‌آمیز است. در نگاه اول، انتخاب مکانی برای هتل کاری نسبتاً آسان به نظر می‌رسد، اما با وجود تمام سهولت آن موارد بیشتری را باید در نظر گرفت. هنگامی که زمین مشخص شد، باید تصمیمی گرفته شود که البته دیگر قابل تغییر نیست. به همین دلیل، بررسی دقیق قبل از انتخاب نهایی حائز اهمیت فراوانی می‌‏باشد. مکان چیزی بیش از یک آدرس معمولی است. انتخاب محل مناسب پر از نکات دقیق و ظریف است.
اخیراً من به‌دنبال کفشی با برند فراگامو بودم چون این کفش‌ها بسیار راحت هستند. من از آن دسته افرادی هستم که در سفر، دو جفت کفش (مشکی و قهوه‌ای) با خود حمل می‏‌کنم. هنگامی که یکی کهنه می‌‏شود، آن را دور می‌‏اندازم و یک جفت کفش نو می‏‌خرم. آن موقع در نیویورک بودم. متوجه شدم که دو مغازه‌‏ی کفش برند فراگامو وجود دارد. یکی در سوهو و دیگری در مرکز شهر و در خیابان پنجم. سوهو نزدیک‏تر بود، تصمیم گرفتم به آن‌جا بروم. آن‌ها به اندازه‌ی کافی موجودی نداشتند، پس از تحقیقات و پرس‏وجو متوجه شدم که آن‌ها موجودی فروشگاه را به مرکز شهر انتقال داده‌اند. زیرا تصمیم داشتند، شعبه‌ی سوهو را تعطیل کنند. گیج شده بودم چون سوهو، قسمت شیک و مطابق روز منهتن بود. فروشنده به من گفت: همین طور است، این قسمت از شهر مطابق روز است. ولی فراگامو دارای محصولات تجملاتی است و نه مطابق مد. من هیچ وقت به این موضوع از این دید نگاه نکرده بودم، چنان که فراگامو نیز با باز کردن شعبه‌‏ی خود در سوهو آن را نادیده گرفته بود. بنابراین این‌گونه به نظر می‌‏رسید که آن‌ها از میزان فروش و هزینه‏‌های خود متوجه این موضوع شده بودند.

نکته‌ی 11: شتاب‌زده عمل نکنید.

تصمیم‌گیری با تعجیل، اختلال ‏در آسودگی است.
اشتباه در انتخاب مکان مناسب، معمولاً به این دلیل اتفاق می‏‌افتد که فروشنده بر خریدار فشار می‏‌آورد. همه‌ی ما جملاتی نه چندان ماهرانه، همچون: «این آخرین زمین مناسب باقیمانده است.» یا «فردا قیمت‏‌ها سه برابر می‏‌شود.» و یا «اگر شما آن را نخرید، افراد هیلتون آن را خواهند خرید» را شنیده‌‏ایم. این حرف‏‌ها را نادیده بگیرید. عجله نکنید. از دست دادن یک فرصت، بهتر از ارتکاب اشتباهی بزرگ می‌‏باشد. انتخاب مکان برای هتل امری است که باید با دقت بسیار انجام گیرد. اگر فروشنده نمی‏‌تواند فرصت کافی برای تحقیق و پرس‏و‏جو به شما بدهد، به او بگویید که خریدار نیستید.

نکته‌ی 12: عوامل و عناصر را بررسی کنید.

به درختان نگاه کنید.
زمانی سعی کردم تا ملکی ساحلی را به یک متصدی اماکن تفریحی مشهور بفروشم. ساحل که در قسمتی از باهاما قرار داشت، دارای منظره‏‏ای دیدنی بود. شن‌های سفید نرم که به‌صورت هلالی بودند به سمت آب‌های درخشان و گرم اقیانوس کشیده می‌شدند. روزی که من خریدار احتمالی را به آن‌جا بردم، هوا عالی بود. هنگام ورود به محل، او انگشت سبابۀ خود را با آب دهان تر کرد و آن را روی سرش گذاشت و پرسید: «باد از کجا و چه موقع می‌آید؟» آن‌طور که معلوم شد، ساحل به این دلیل در بیشتر ماه‌‏های سال دارای هوایی عالی بودکه باد مخالف مستقیماً به آن می‌وزید. دیگر اهمیتی نداشت که من با او در مورد این باد ملایم که به استقبال کسانی که برای آفتاب گرفتن به این‌جا می‏‌آیند، صحبت کنم. او با من مخالف بود و درست هم می‌گفت. شاید ساکنان با باد ملایم نوازش شوند ولی کسانی که برای تعطیلات به آن‌جا می‏‌آیند، نور آفتاب را بدون هیچ‌گونه بادی می‌خواهند.
عوامل دارای اهمیت زیادی هستند. چگونه می‌‏توانید در مورد وضعیت هوای محل سخن بگویید، درحالی‌که از آن‌جا، فقط در روزی با هوای صاف بازدید کرده‏‌اید؟ ابتدا به درختان نگاه کنید. اگر همه‏‌ی آن‌ها به یک سمت خم شده‏‌اند و سرشان نزدیک به زمین می‌‏باشد، متوجه می‌‏شوید که آن مکان بادخیز است و مناسب نیست. چرا میانگین نرخ مکان‏‌های تفریحی روی دریای سرخ در مصر پایین است؟ یک دلیل آن این است که در آن‌جا باد زیاد می‌‏وزد. اگر ساحل نشانه‏‌هایی از فرسایش دارد، دلیل آن را بیابید، ممکن است که محل در کمربند یا مسیر طوفان قرار داشته باشد و یا جریان آب‏‌های زیرزمینی آن‌جا خطرناک باشد.
یکبار وسوسه شدم که ساحل زیبایی در سیچلس را برای ساخت مکانی تفریحی خریداری کنم. نمی‌توانستم بفهمم که چرا هیچ کس در آن‌جا سرمایه‏‌گذاری نکرده است. با بعضی از روستاییان محل صحبت کردم و متوجه شدم که هر سال به‌طور میانگین دو نفر نزدیک ساحل غرق می‌‏شوند. آن‌جا قابلیت توسعه و سرمایه‏‌گذاری فراوانی داشت که هنوز هم دارد، ولی شخص دیگری این سرمایه‌‏گذاری را انجام داد. علاوه بر بررسی قدرت و نقش باد (که بسیار آسان است، زیرا بیشتر دولت‌ها داده‌های هواسنجی را ثبت و ضبط می‌کنند)، آمار میزان بارش نیز باید بررسی گردد. دولت‌های محلی و مشاورین املاک همواره به شما می‌گویند که بادهای موسمی بر کارشان تأثیر ندارد. به بروشور متصدیان تور نگاهی بیندازید، قیمت‌ها به شما می‏‌گویند که چه وقت بارش زیاد است. گردشگران علاقه‌ای به باران ندارند.
من در چند مرحله، از مکانی به نام زنزیبار بازدید کردم تا درباره‌ی معامله‌ی مکانی تفریحی با دولت مذاکره کنم. بر اساس اطلاعات شفاهی، من امکان مالی خود را با میزان اشغالی هفتاددرصدی در سال مطابقت دادم. بعد از آن مردی را ملاقات نمودم که زمانی هتلی در زنزیبار داشت. او به من گفت که تقریباً سه ماه در سال آن‌قدر باران شدید است که طی آن دوره، او هتل خود را تعطیل می‌کرده است. بررسی‌های بیشتر با کمک متصدیان تور این نکته را اثبات کرد. مکان تفریحی باید در نه ماه از سال صددرصد پر باشد تا به هفتاد درصد اشغالی برسد. دولت‏‌ها معمولاً حقیقت را مخفی می‌کنند. بهتر است با پیشخدمت‌ها و یا صیادانی که در آن‌جا زندگی می‏کنند، صحبت کنید. همچنین حرکت خورشیدی را در نظر بگیرید. اگر محل، آفتاب‏گیر نباشد صحیح نیست استخری بسازید که هیچ نور آفتابی دریافت نکند. آفتاب و سایه عوامل بسیار مهمی برای گردشگران محسوب می‌شوند. اگر فضای کافی برای ایجاد منطقه‌ی تفریحی آفتاب‌گیر، به دلیل وجود سایه‌ی ساختمان‌ها، وجود نداشته باشد، مکان تفریحی شما شکست خواهد خورد و یا انتظارات شما برآورده نخواهد شد. به یاد داشته باشید که در نیمکره‌‏ی جنوبی، خورشید در شمال قراردارد. نور آفتاب و گرمای بیش از حد نیز می‌تواند مشکل‌زا باشد. برای مثال، شهر دبی به یک مقصد کاری و تفریحی عمده تبدیل شده است. اما قبل از این‌که بخواهید سهام هتل‌های مهم آن را خریداری کنید، آگاه باشید که در آن‌جا چهار ماه از سال دارای گرمای طاقت‌فرسایی است.
درنتیجه نرخ اتاق‌ها در تابستان اساساً کم‌تر از زمستان است، چرا که کم‌تر کسی در تابستان به دبی سفر می‏‌کند. این موضوع در فلوریدا نیز دیده می‌شود. این عوامل به‌طور واضح در برنامه‌‏ریزی شما تأثیر می‌گذارند. رستوران‏‌های سرباز برای مناطق بارانی و مکان‏‌هایی که باد و گرما شدید است، مناسب نیستند. هزینه‏‌های تهویه‏‌ی هوا در مناطق گرمسیری بالاتر است. تهیه‏‌ی آب در مناطق بیابانی پرهزینه‏‌تر است. عواقب نادیده گرفتن این موارد بر عهده‌ی خودتان می‌باشد.
همچنین، به خاک و آب‏‌های زیرزمینی توجه کنید. مطمئن شوید که هنگام باران در منطق‌ه‏ای که شما هستید چه اتفاقی می‌افتد. اگر رودخانه‌‏ای در نزدیکی شما است، پیامدهای مربوط به طغیان آن را در درازمدت بررسی کنید و با مسئولان محلی، درباره‏‌ی عملکرد شبکه‏‌ی فاضلاب در هنگام طوفان صحبت کنید. حتی اگر آب، عالی به نظر برسد، آن را بررسی کنید.
فاضلاب ممکن است مانند آب، رنگ آبی داشته باشد. از تجهیزاتی مانند دیوار موج‌شکن آگاهی حاصل کنید. امواج دریا طبق میل ما عمل نمی‌‏کنند و ممکن است هر زمان فاجعه‌آفرین شوند. همچنین بررسی کنید که آیا ساحل از شن‏‌های لای روبی شده ساخته شده است؟ اگر این چنین است می‏‌توانید مطمئن باشید که دیر یا زود دریا آن را تصرّف خواهد کرد. نگهداری از دست‌‏آوردهایتان می‌‏تواند چالش‌برانگیز باشد.

نکته‌ی 13: محیط اطرافتان را درست انتخاب کنید.

آیا این محل مناسب است؟
اگر مکان انتخاب‌شده به نظرتان مناسب می‏‌رسد، محل دقیق را چگونه انتخاب می‏‌کنید؟ آیا این محل مناسب است؟ باترسی در لندن تنها صد یارد در امتداد رودخانه‌ی تایمز از چلسی فاصله دارد، اما یک هتل کوچک در چلسی نرخ اشغال اتاق بالایی دارد، در‌حالی‌که همان هتل در باترسی با شکست مواجه خواهد شد. عوامل طبیعی در باترسی درست مانند آن چیزی است که در چلسی دیده می‏‌شود و هر دو نیز به یک فاصله از ساعت بیگ بن قرار دارند، اما هر یک از آن‌ها دارای وضعیت و اعتبار متفاوتی هستند. همین وضعیت در پارک مرکزی جنوب و شمال منهتن نیز موجود است. هر دوی آن‌ها در کنار پارک قرار دارند اما یکی از آن‌ها در محل نامناسبی می‌‏باشد.
این مثال‌ها برای کسانی که در لندن و نیویورک زندگی می‌کنند واضح و مبرهن است، اما چنین مواردی معمولاً برای کسانی که بیرون از شهر زندگی می‌کنند و قصد انتخاب توسعه‌‏ی محل خود را دارند واضح نیست. تعیین مرز بین محل مناسب و نامناسب معمولاً آسان نیست. در شهری مانند نیویورک، این محل می‌‏تواند به کوچکی عرض یک خیابان یا حاشیه‌ی یک تپه باشد.
چگونه یک توسعه‌دهنده‏‌ی آینده‌‏نگر می‌تواند محل مناسب را بیابد؟ می‏‌توانید در محل قدمی بزنید، توجه داشته باشید که رانندگی نکنید، فقط قدم بزنید. در تمام مسیرها‏ی اطراف محل تا چند بلوک راه بروید. این کار به شما کمک می‏‌کند تا بتوانید بفهمید آیا محل درستی را انتخاب کرده‌‏اید. به کیفیت و نوع فروشگاه‌‏ها، خانه‏‌ها و محل‏‌های کسب و ‏کار توجه کنید.
آیا آن‌ها با کاری که شما قصد دارید انجام دهید، سازگاری دارند؟ بعد از آن که پیاده راه رفتید، از خود بپرسید که آیا احساس امنیت کرده‌اید. آیا این محل می‌‏تواند منطقه‌‏ای باشد که مثلاً دختران شما بتوانند تنها رفت وآمد کنند؟ آیا شما به فرزندانتان اجازه می‏‌دهید به این‏جا بیایند؟ همچنین اطلاعات اخیر مربوط به فروش املاک را به دست آورید. آیا خرید و فروش رونق داشته است؟ و آیا قیمت‌ها افزایش یافته است؟ شما هیچ‌گاه نمی‌‏توانید اطلاعات کافی داشته باشید، اما باید بدانید اطلاعات زیاد هم می‏‌توانند گیج‌کننده و متناقض باشند. برای ادامه، به کتاب مراجعه کنید.